Finanças Pessoais

Pensando em comprar um imóvel?

Por onde começar?

A  A  A     

27 de fevereiro de 2014

A compra de um imóvel é sempre algo que demanda tempo, preocupação e um certo estresse pois não é uma operação que a maioria dos mortais faça com frequência. Na compra do primeiro imóvel, então, a expectativa e falta de experiência deixam o comprador ainda mais assustado. 
De um modo geral, também, a compra envolve a futura situação econômica, profissional e afetiva do comprador.  Assim, todas as decisões relativas ao assunto exigem uma avaliação madura da realidade e muita informação sobre o mercado.
 
Definições necessárias
 
Antes de qualquer procura por imóvel, o primeiro passo é saber quanto se pode dispor para a compra. Não adianta pesquisar fora da própria realidade de pagamento. 
 
Para avaliar o limite de financiamento bancário para compra de imóvel é possível fazer uma simulação de empréstimo. Muitos bancos fazem isso sem cobrar nada ou, ainda,  disponibilizam esses serviços nos seus sites. Convém, no entanto, não se restringir ao banco onde se tem conta corrente  pois outras instituições podem oferecer vantagens maiores. Esse levantamento possibilita estimar o valor do financiamento a ser contratado, a entrada mínima exigida e o valor das parcelas.

Uma outra possibilidade, que pode ser mais demorada, é partir para o consórcio, que é um sistema de autofinanciamento que reúne pessoas interessadas na compra de um bem. Os consorciados ou cotistas contribuem com uma parcela mensal, destinada à formação de uma poupança comum e todos são contemplados dentro do período pré-determinado pelo contrato. O consorciado pode ser contemplado com a carta de crédito por sorteio ou por lance, ambos realizados nas assembleias mensais dos grupos. O FGTS pode ser usado para oferta do lance e o valor antecipado (o lance) poderá abater o número de parcelas a ser pago ou reduzir o valor das parcelas a pagar. É preciso, contudo, muito cuidado na leitura do contrato antes de se tornar um consorciado. 
 
Mas, se o interesse é por um imóvel novo, e não há pressa de se mudar, a compra feita na planta pode reduzir o preço em até 30% de um imóvel pronto, equivalente. Durante a obra, o comprador faz os pagamentos sem juros. Depois de finalizada a construção, pode pagar o restante ou buscar um financiamento. A grande preocupação nesses casos deve ser com a idoneidade da construtora - seu histórico em relação ao cumprimento de prazos e metas -  e com as condições de pagamento do bem. 
 
O imóvel novo, pronto, é mais caro, mas se recebe as chaves mais rapidamente. Os novos condomínios têm uma infraestrutura mais moderna do que a dos antigos, embora muitas vezes cara, e os apartamentos costumam ser menos espaçosos. Outra desvantagem é a falta de margem para negociação, já que os corretores trabalham com preços tabelados. Mas, a possibilidade de financiamento está implícita. 
Procurando o imóvel “certo”
 
O imóvel certo é o que está ao alcance do bolso do comprador e que atende a maior parte das suas exigências, cobrindo, pelo menos, suas necessidades pelos cinco anos seguintes à aquisição. Para tal, algumas questões precisam ser definidas, tais como: número de quartos necessário, localização, disponibilidade de garagem,  elevador, necessidade de infra-estrutura, proximidade do comércio ou de meios de transporte, rua silenciosa, condições para reformas, valor do condomínio, urgência de mudança... 
 
Esses parâmetros ajudam a focar a pesquisa, que pode começar  à distância, pela internet, por exemplo, que possibilita checar as condições dos imóveis e o preço médio sem precisar visitá-los. Quando a pesquisa entrar na fase ao vivo, seu conhecimento da região estará mais apurado. Nessa etapa, é importante buscar informações com porteiros vizinhos, descobrir amigos, ou amigos de amigos, que morem próximo e que possam acrescentar informações preciosas sobre ruas e prédios. Há vazamentos históricos que os vizinhos já ouviram falar e isso pode evitar uma compra problemática.    

Uma possibilidade que não deve ser descartada nessa fase em que vários pontos já estão definidos é o feirão de imóveis da Caixa, realizado anualmente nas cidades brasileiras. O evento reúne as principais construtoras e imobiliárias que juntas oferecem imóveis para diversos perfis de consumidores, com descontos sobre o preço real de venda.


Nessas feiras, são oferecidos imóveis novos, usados e também na planta, porém o financiamento pela Caixa só é garantido para os novos, que podem ser até 100% financiados e ter o pagamento estendido a 30 anos. Os documentos necessários para os candidatos à compra são: RG, CPF, comprovantes de renda e de residência e os três últimos contracheques. Autônomos ou trabalhadores informais devem levar extratos bancários e as faturas dos três últimos meses do cartão de crédito.
 
Para quem não quer esperar a feira acontecer na sua cidade, a Caixa disponibiliza a opção online de aquisição de imóveis pelo site www.feirao.caixa.gov.br onde se pode pesquisar, por região, imóveis com as características desejadas. Pelo site também é possível fazer uma simulação de financiamento.
Prepare-se para os gastos extras
 
A aquisição de um imóvel envolve despesas geradas pelo ato da transação e que são de responsabilidade do comprador, portanto é preciso estar preparado para pagá-las. Entre elas estão:  Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pela prefeitura. O cálculo do ITBI está atrelado às regras de cada município, variando de acordo com a cidade; escrituração imobiliária paga aos tabelionatos responsáveis por lavrar a escritura de compra e venda. Esta despesa varia com a faixa de preço do imóvel; registro do imóvel paga ao Registro de Imóveis no momento do registro em nome do novo proprietário, de acordo com a faixa de preço de imóvel; tarifas bancárias, se o imóvel for adquirido por meio de financiamento bancário.
 
Uma boa sugestão para quem sonha em comprar um imóvel é fazer uma poupança separada de outras economias para não ser tentado a se desviar de seu interesse, gastando com outras aquisições... 
 



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